一座城，一种文化。漫步在特色建筑群中，品尝一口当地特色菜肴，这不仅是一种生活方式，更代表了城市的文化生活品位。

百家湖1912自2011年开业至今，见证了南京江宁的人文商业发展的迅猛时期。近期百家湖1912将升级改造，将自然景观与城市商业相结合，打造一个全新的城市专属名片。

我们是城市的文化客厅

凤凰会客厅：南京一九一二集团是一家以文化整合为特色的商业地产运营商，那么集团整体运营方向是怎样的？

臧光伟：南京一九一二集团是2004年成立，经过十年的发展，我们全国现在有8个街区在运营，同时现在有3个街区在筹备，已经成为一个连锁的商业地产整合运营的企业。

我们企业愿景是成为中国首席城市文化商业地产整合运营商，我们制定的要点，就是文化的整合。每个城市我们先从文化的挖掘到文化的生根，然后跟商业进行整合，通过这一系列动作，我们会为这个城市打造一个新的客厅，这就是我们企业目前发展的一个状况。

凤凰会客厅：很多人会对1912这个名字很感兴趣，当时为什么会把它作为我们文化街区的名字？

臧光伟：这里有个小故事，1912这个名字是在全国征集的100多个方案中脱颖而出的。大家都知道南京一九一二集团的第一个项目就是在总统府旁边，南京总统府是中国推翻封建帝制建立民主共和的象征。我们认为1912跟这个项目非常贴切，在整个评选过程中以高票通过，这变成了一个文化城市的传承。

百家湖1912升级:引入城市沙滩的2.0产品

凤凰会客厅：此次百家湖1912升级改造会有什么新的方向吗？

臧光伟：我在集团负责运营方向的事项，目前的重点工作是我们集团的2.0产品，也是南京第二个项目百家湖1912。

百家湖1912这个项目在南京的新城江宁，它2011年就已经开业。我们进入这个项目的时候，是看中了这个新城的发展，不过，我们进入这个项目的时候，商业环境和现在是有很大的差异的。

经过江宁10年的改造，尤其是到2014年，百家湖区域已经成为了江宁新城的核心，是我们江宁未来的新街口。目前金鹰、景枫中心、21世纪太阳城、水晶蓝湾，包括我们1912在内，已经有多家全国知名的商业体进入。

而百家湖1912正处在这个商圈的核心位置，它承载着商业和景观结合的点。叫百家湖1912，因为它就在百家湖边，也是在我们新城里面唯一一个能够将商业和自然景观结合的一个区域。

这次改造的初衷是这两个方面，一个是景观，一个是商业。在景观方面，我们希望能够为江宁人提供一个新的生活方式，大家都知道一个新城的崛起，它先是有骨架才会慢慢有血有肉。江宁经过10年的发展，已经成为了全国知名的新城。在城市的发展过程中，还是人口增长的情况都非常良好，它已经有一个很好的基础，包括交通状况。那么我们商业的进入，尤其是1912进入，是为了丰富它的内容。

我们在这次改造过程中希望在整合了我们刚刚提到的商业提供的同时，也将百家湖自然的景观与商业更好的融合，为老百姓、为江宁人民提供一个新的生活休闲的一个空间。所以我们这一次会引入一个新颖的城市沙滩，并且将稀缺的临湖资源与我们的沙滩更好的结合，把江宁未来的游逛性和项目的公园属性做的更强一些。

凤凰会客厅：从定位上来讲，它和南京1912有什么异同点？

臧光伟：在功能上它和南京1912是互补的关系，在业态上我们引入了非标零售。此外，百家湖1912也进入了更多的餐饮和主题餐吧，我们需要通过这样一个业态的调整，把整个销售的时间拉长，并且使这个消费时间的分布更加的科学，也改变我们1912传统的酒吧街的陈旧印象。这样的定位，我们希望通过一些新颖有趣的方式展现，让老百姓更加能体验到休闲的氛围。

凤凰会客厅：您刚刚也讲过以百家湖为例，周边已经聚集了很多的商业地产项目了，如今商业地产数量如此之多，竞争如此之烈，百家湖1912如何脱颖而出呢？

臧光伟：我们会承接商业和景观的衔接功能，百家湖1912是目前唯一能够将整个湖岸资源能充分挖掘的项目。

而且，在这个行业目前的状态下，都是以大体量、大面积的购物中心为主，是以封闭的盒子形式出现的。很少有像1912街区是这样的开放式的街区，可以有更丰富更有趣更具互动体验的外摆，得天独厚的亲水景观，它的体验性、游逛性会特别的突出。这样我们和其他项目就有了一个很大的差异，产生了一个很具优势的消费点。

此外，这个项目是1912转型的第二个项目，有两个因素是我们非常重视的。第一，这是1912首次进入一个城市的新城；第二，这是我们从运营向持有物业转型的升级产品。所以我们对这个项目的升级改造下了很多的心血，展开了对全国很多成功项目案例的考察，国外的一些优秀项目也去进行了学习和借鉴。

我们确定江宁需要一个新城市的生活方式，大家都知道现在人们的生活压力都很大，那么需要商业、物质的同时，精神方面的需求也很多，所以现在大体上商业会有两种类型。一个是商业消费品的提供，比如说金鹰、紫峰、万达这一类商业体，还有一种就是轻度假，人们除了单纯零售和餐饮以外，还需要家庭的组合消费，生活方式的提供。百家湖1912正好承载着商业和轻度假的结合，成为城市轻度假的一个空间。在这个创意过程中，我们希望它能成为一个城市的亮点，而且这个目前是南京唯一的。

凤凰会客厅：您认为在目前这个市场局面下，如何去规划才能符合消费群体的需求？

臧光伟：这一次百家湖的改造过程中，业态调整的核心重点会放在业态比例的重新配置。希望通过这样的配置，将消费时间拉长。比如说我们增加了从来没有过的零售业态的规划，引入非标零售的商家。

因为百家湖1912之前的定位是相对比较高端的，它的主业态是商务餐饮，但商务餐饮目前普遍面对的局面都是特别的惨淡。所以我们希望通过非标零售，更多的特色餐饮，以及利用我们自己的优势，将街区优势充分地挖掘出来。同时，我们将自然的景观与街区商业更好地融合，最终推进到能够使江宁人的商业需求和轻度假的需求能够有机结合。

理想的商业地产业态，是团队和用户的双向互动

凤凰会客厅：您在实际项目的运营过程中是否会遇到一些难点？

臧光伟：现在所有商业项目的核心问题还是竞争，在这个过程中最大的难点，我觉得是团队。如果没有一个专业的团队，再好的规划设计都是没有办法实现的。但1912庆幸的是，这10年来沉淀了很多丰富的运营管理经验，同时也打造了一支专业的团队。所以集团在这10年的发展中，还是能够保持良好的势头，包括百家湖的改造，都得到了很好的支持。

凤凰会客厅：那么在您认为未来百家湖1912区域商业状态会是怎样的？

臧光伟：现在商业的物业服务能力已经从单纯的建筑和商品，发展到了从建筑景观、空间、时间的一个体验式的全景展现。那么同时新城又是一个新兴崛起的区域，它本身有很大的潜力，现在所有的商业对它都很关注。但是短期发展来讲，它又面临着居住率不高，整个商业配套还不足。作为一个项目，如何在这样的一个机遇和危机并存的这样一个状态下面能够找到自己合适的点，最核心的问题还是产品的研究。如何找到符合区域的定位，能够满足当地消费者，以及带动更多其他商业更好互动，这些都是至关重要的。